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Le 10 cose da sapere assolutamente sul rent to buy

In questo ultimo periodo dell’anno mi sono trovata a vendere alcuni immobili con formule chiamate “help to buy” ovvero contratti di vendita atipici nel vero senso della parola, che si sono rivelati un’ottima soluzione per certi casi specifici. 

Sto scrivendo un articolo, al quale poi vi inserirò il link, che possa essere un quadro generale di tutte le possibilità di acquisto atipico immobiliare, in Italia. Per il momento ho pensato utile riproporre le 10 cose da sapere assolutamente sul rent to buy: Essa è presente in una guida preparata dal notariato Guida al Rent to Buy

Qui non ho fatto altro che riproporre gli stessi testi e tradurli in inglese per i miei clienti stranieri. 

1. Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in base al quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, dietro il pagamento di un canone che deve comprendere due distinte componenti: una per il pagamento dell’utilizzo e una da imputare al prezzo finale di vendita. Dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la componente dei canoni pagati destinata al prezzo di acquisto.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento del costo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione, e come in una normale locazione questa parte si perde. Il residuo, cioè gli altri 500 euro, sono da considerarsi un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti (l’acquisto dovrà comunque avvenire entro i dieci anni se si vuol mantenere l’effetto prenotativo della trascrizione).

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

4. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter accelerare i tempi di questa procedura sarà necessario stipulare l’atto di rent to buy nella forma di atto pubblico, che potrà valere come titolo esecutivo per avviare il procedimento di rilascio innanzi l’autorità giudiziaria (art. 474 c.p.c.).

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

È opportuno concordare la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Sì, la legge non esclude questa possibilità, per cui deve essere riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come ad esempio nei contratti preliminari. È anche possibile procedere alla cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/ venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente). Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015). In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. I notai hanno le competenze necessarie a valutare l’operazione nel complesso e a consigliare il cliente su ogni singola questione fin dal momento iniziale, così da evitare danni futuri.

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice  – www.ortalloggi.com

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