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Sottotetto agibile, ma non abitabile – rischi e problematiche connesse

Sottotetto agibile, ma non abitabile – rischi e problematiche connesse

Se state acquistando una casa e vi trovate di fronte ad una mansarda accatastata come sottotetto agibile, ma non abitabile, non sentitevi soli, in molti sono nelle vostre condizioni ed io voglio spiegarvi in termini semplici e chiari cosa significa.

Planimetria catastale alla mano, due sono le situazioni che possiamo trovare.

Il primo caso è quello in cui il sottotetto sia regolarmente diviso in stanze (foto a sinistra, caso A) e che queste siano accatastate come soffitta/solaio/ripostiglio/sala giochi/stenditoio, etc.

Il secondo caso, invece, è quello dove tutto il sottotetto è catastalmente un open space (foto a destra, caso B), mentre nella realtà ci sono dei muri divisori di diverse stanze.

In entrambi i casi, sgnifica che lo spazio del sottotetto rispetta i requisiti di agibilità, ma non di abitabilità, ovvero NON può essere abitato.

Visto che parliamo di acquistare casa, come prima cosa, valutiamo il prezzo. La superficie del sottotetto non può essere considerata al 100%. Mi spiego meglio. Se la casa è stata valutata ad esempio 1.000 € al metro quadro e la sua composizione è di 50 mq di appartamento e 50 mq di sottotetto, il costo dell’abitazioe non sarà 100.000 €.

Vediamo per esempio la norma che regola i coefficienti di ponderazione, Uni 10750 del 2005. I sottotetti non abitabili, con altezza media minima inferiore a 2,40 metri ed altezza minima di 1,50 metri, sono dati con coefficiente 35%. Vale a dire che per l’esempio proposto il valore a misura sarebbe di 67.500 €.

Non sempre viene applicato questo coefficiente, in altri casi, il valore può arrivare al 50% dell’abitabile, ma comunque non sarà mai il 100%.

Si può regolarizzare?

Sì, se il sottotetto ha i requisiti di abitabilità, quali l’altezza, il rapporto areoilluminante (proporzione tra la superficie delle finestre e quella del pavimento), la superficie degli ambienti a seconda delle destinazioni d’uso e se esistono delle cubature in eccesso ancora disponibili per poterne usufruire.

Ma se state acquistando e vi trovate di fronte a questa situazione, è probabile che se fosse stato possibile regolarizzare la situazione lo avrebbero fatto i proprietari per vedervi la casa ad un prezzo maggiore!

E se non si può regolarizzare?

Nella stragrande maggioranza dei casi è così. E mi dispiace, ma non c’è nulla da fare.

Se siamo di fronte al caso A, presentato prima, con le tramezze (muri separatori) segnate correttamente, saremo di fronte a delle stanzette che però non potranno essere utilizzate come camere da letto, a meno che non farete dei lavori di innalzamento del tetto, aumento della dimensione delle finestre, etc. Però la casa dal punto di vista catastale è perfettamente a posto. Noi dovremo solo spiegare all’acquirente che le stanze al piano mansardato non possono essere convertite in camere da letto. 

Sottotetto agibile ma non abitabile significa che lo spazio rispetta i requisiti standard di sicurezza, igiene e salubrità, ma non di abitabilità, ossia non potrà essere vissuto.

Il caso B, dove catastalmente l’immobile è censito come openspace, ma sono state invece ricavate delle stanzette più piccole, è invece più complesso e, ahimé, più frequente. Qui bisogna procedere al ripristino, ovvero la demolizione di tutte le tramezze e degli eventuali impianti, come i bagni.

Se (voi venditori) non ripristinerete lo stato dei luoghi, come previsto dal permesso di costruire, vi troverete di fronte a due problemi principali:

  • L’acquirente che chiederà il mutuo farà visitare la casa ad un perito e questo si accorgerà subito dell’abuso edilizio. In casi gravi potrebbe non approvare la vendita, per tutti gli altri comunque abbasserà la valutazione della casa del costo dei lavori necessari per il ripristino. Cioè la casa vale 70.000 €? Il perito può valutare che abbattere le tramezze e togliere gli impianti costi 10.000 € e quindi la valutazione totale della casa è di 60.000 €.
  • Quando vi troverete a dover rogitare, voi e l’acquirente, dichiarerete davanti al notaio che la casa è regolare, questo è un falso in atto pubblico! Il Codice penale punisce in maniera piuttosto rigorosa i delitti di falso. Informatevi presso il vostro notaio di cosa questo può comportare ora ed in futuro.

Le frasi con cui il notaio vi farà dichiare sono tipo “le parti dichiarano che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti, e che comunque non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria” oppure “la parte alienante dichiara la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle suddette planimetrie e che non sono state presentate denunce di variazione catastale ancora da introdurre in atti.
La parte acquirente conferma quanto appena dichiarato dalla parte alienante in ordine alla conformità allo stato di fatto delle suddette planimetrie, per averlo direttamente constatato“.

Non sono frasi da sottofirmare alla leggera, quando si fa una dichiarazione in atto pubblico, questa deve essere vera!

Fonti: