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L’ex proprietario non libera l’alloggio venduto – l’Esperto risponde

L’ex proprietario non libera l’alloggio venduto – l’Esperto risponde

Oggi ho ricevuto la seguente richiesta da un cliente.

Ma se dopo aver acquistato l’immobile, l’ex proprietario non lascia liberi i locali, come faccio per entrare in possesso della mia casa?

Ho pensato allora di condividere con voi le mie risposte, così che possano essere utili a tutti.

  • Fase preliminare

Se siete nella fase del preliminare di compravendita è importante che inseriate la clausola “Le parti convengono che quanto promesso in vendita dovrà essere consegnato alla parte promissaria acquirente alla stipula del contratto definitivo di vendita, comprensivamente a ogni accessorio e pertinenza, libero da cose e persone“.

Libero da persone vuol dire senza occupanti a qualsiasi titolo, mentre libero da cosa significa sgombro del mobilio e di tutti i suppellettili, quindi se avete pattuito che la cucina rimane, dovete aggiungere “[libero da cose e persone] ad eccezione di …”.

Sembra una frase di rito, ma non sempre lo è. Bisogna chiarire che i costi di smaltimento del mobilio precedente saranno comunque a carico del venditore (senza diversa pattuizione) e che la detenzione ed il possesso dell’immobile cesseranno per il venditore il giorno del rogito.

L’acquirente avrà anche il diritto, la mattina prima del rogito, ad ispezionare la casa per assicurarsi che sia effettivamente libera dalle cose e quindi, ovviamente, inabitabile per le persone.

  • Rogito notarile di trasferimento della proprietà

Se la mattina precedente il rogito ci si accorge che il venditore non ha liberato la casa dalle sue cose, una delle strade possibili è chiedere al notaio di inserire nell’atto una sorta di clausola penale che obblighi il venditore al pagamento di una certa cifra per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile libero.

Scegliendo il deposito del prezzo, sarà possibile chiedere al notaio di trattenere una somma fino alla liberazione dell’immobile.

Non dimentichiamo, però, che il rogito che il notaio riceve deve rispecchiare la volontà di entrambe le parti, quindi non solo dell’acquirente. Il venditore deve essere concorde nell’inserire questa indicazione!

Un’altra soluzione può essere spostare il giorno del rogito e se questo sarà oltre il termine fissato in preliminare, fare presente alla parte venditrice che potrebbe essere considerata negligente e quindi vi è la possibilità che venga richiesta la risoluzione del contratto per inadempimento (con restituzione del doppio della caparra o risarcimento del danno).

Queste sono solo alcune ipotesi, che comunque devono essere affrontate e valutate con il notaio rogante. Il mio consiglio è quello di affidarvi ad uno o più professionisti (notaio ed agente immobiliare) che siano per voi un supporto e che vi aiutino ad affrontare il problema creando anche un dialogo con il venditore, al fine di evitare di trovarsi in queste spiacevoli condizioni.

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice  – www.ortalloggi.com