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Immobile di provenienza donativa – soluzioni pratiche

Immobile di provenienza donativa – soluzioni pratiche

Forse non tutti sanno quali problemi possono insorgere se un immobile è di provenienza donativa. Io non voglio dilungarmi sul caso perché fior fiore di avvocati e di notai lo hanno discusso, io l’ho studiato ed è abbastanza tecnico, sarò felice di rispondere ad eventuali domande, ma in questo articolo sorvolerò un po’ i tecnicismi.

Perché l’acquisto di un immobile di provenienza donativa è rischioso?

Facciamo una breve premessa per capire meglio, la legge riserva una quota di eredità, che chiameremo quota di legittima, a determinati soggetti (il coniuge, i figli, etc.). Questa quota non può essere lesa (diminuita) né con disposizioni testamentarie né con donazioni in vita.

In Italia, la tutela dei legittimari è reale e restitutoria ed il legislatore mette a disposizione i seguenti strumenti:

  1. Azione di Riduzione: ha lo scopo di ridurre le disposizioni testamentarie o le donazioni, allo scopo di reintegrare la quota di legittima. Quindi ha il potere di rendere inefficace l’atto (nel caso di interesse la donazione) contro la quale è esperita vittoriosamente.

  2. Azione di Restituzione: è, invece, finalizzata alla restituzione dei beni oggetto della disposizione ridotta.

Evitando termini troppo legali, sappiate che se la donazione dalla quale proviene la casa che intendete acquistare è lesiva della quota di legittima di uno degli aventi diritto, l’atto di acquisto con il quale voi entrate in possesso della vostra casa può essere reso inefficace e quindi annullato.

Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo restitutorio immobiliare, pagando l’equivalente in denaro. Il che significa che per evitare che vi venga portata via la casa potete pagare la somma di denaro che risulta lesiva della quota (sì, pagate la casa per la seconda volta).

Inoltre, il codice civile (art. 561 c.c.) prevede che gli immobili restituiti, in conseguenza della riduzione, sono liberi da ogni tipo di gravame, salvo che la riduzione non venga domandata decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Ne consegue la difficoltà, per gli istituti di credito, di concedere finanziamenti garantiti da ipoteche iscritte su beni con provenienza donativa.

Purtroppo, non è semplice capire quando una donazione lede la quota di legittima, infatti il valore della legittima deve necessariamente calcolarsi con riferimento al patrimonio del defunto al momento dell’apertura della successione. Non ci sono mai certezze in senso assoluto. I casi di studio, infatti, parlano sempre di aperture di testamento in cui compare un figlio naturale di cui non si aveva notizia prima, oppure di casi che seppur rari sono possibili.

Il notaio Gatti di Omegna ha tenuto una conferenza con la collaborazione della Federazione Italiana di Agenti Immobiliari Professionali, nella quale ha spiegato ampiamente il problema e le cui slide possono essere scaricate collegandosi al seguente link Donazione – Conferenze Notaio Gatti

Soluzioni pratiche per garantire l’acquirente

La giurisprudenza negli anni ha cercato di garantire l’acquirente proponendo soluzioni diverse che qui elenco semplicemente:

  • Soluzione per mutuo consenso

  • Rinuncia dei legittimari all’azione di riduzione

  • Fidejussione bancaria dell’importo eventualmente necessario

  • Revoca della donazione da parte del donante (se ancora in vita) e successiva vendita

È bene capire, però, che in dottrina non c’è unicità di opinioni e che tutte queste proposte non superano inequivocabilmente il problema, tranne l’ultima ovviamente, ma è un caso che non sempre si può applicare.

Mi sono limitata ad elencare brevemente queste soluzioni che, nel corso degli anni, sono state oggetto di studi approfonditi perché recentemente sono nate forme di assicurazione che coprono i rischi di un’eventuale azione di riduzione e che sono, attualmente, l’unico modo per risolvere questo problema.

Io conosco questi due istituti:

Sono due compagnie assicurative differenti, ma prevedono entrambe lo stesso genere di tutela. Sicuramente a breve, altri istituti, proporranno soluzioni simili.

Io ho cercato di racchiudere in un articolo, la tutela che le assicurazioni offrono, vi consiglio la lettura di questo al seguente link 

Io ho cercato qui di riassumere molto brevemente quali sono i possibili problemi che incorrono in un acquisto di immobile proveniente da donazione e quali sono le eventuali soluzioni. Ovviamente il mio consiglio è di rivolgersi al proprio notaio per chiedere chiarimenti e per sottoporre il caso specifico in esame.

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice – www.ortalloggi.com