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Deposito prezzo: il saldo rimane al notaio fino alla trascrizione

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Deposito prezzo: il saldo rimane al notaio fino alla trascrizione

In questo articolo parlerò dei contenuti dei commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della Legge sulla Concorrenza, ovvero la Legge n. 124 del 04/08/2017. 

Potete trovare il testo integrale scaricando la legge in formato pdf che ho preparato per voi al seguente link Legge n. 124 del 4 agosto 2017 comma 63 e seguenti  

In caso di richiesta di almeno una delle parti, il notaio deve trattenere in deposito su uno specifico conto corrente dedicato il saldo del prezzo della compravendita immobiliare, nonché le somme destinate alla cancellazione di ipoteche gravanti sull’immobile, o al pagamento di altre spese dovute dal venditore e non ancora pagate, fino a che il notaio ha eseguito la trascrizione dell’atto ed ha verificato l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti alla data dell’atto ed evidenziate nell’atto stesso.

Con il deposito prezzo dal notaio, il venditore non rischia di non incassare la somma dovuta una volta effettuata la trascrizione del rogito. I soldi sul conto del notaio non possono essere toccati ed il notaio li può destinare solo al pagamento del venditore. Il venditore rischia di non ricevere il denaro, in tutto o in parte, solo a causa di eventi pregiudizievoli di cui sia causa il venditore stesso: ipoteca, sequestro, pignoramento.

Pur con tutta la diligenza che il notaio può mettere nello svolgimento delle sue attività di controllo, il compratore può trovarsi nella spiacevole situazione di aver pagato il prezzo e di non aver comprato nulla, oppure di aver comprato un bene gravato da vincoli a favore di altri soggetti. 

La richiesta di trattenere in deposito le somme può essere fatta da ciascuna delle parti della compravendita, quindi sia dal venditore sia dall’acquirente.

Normalmente è l’acquirente che ha interesse a che il prezzo rimanga depositato presso il notaio fino a che il notaio ha eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto

Anche il venditore, comunque, potrebbe chiedere che il prezzo rimanga depositato sul conto dedicato del notaio. In questo modo potrà, per esempio, tutelarsi contro la possibilità che il pagamento avvenga con assegni circolari falsificati. Il notaio, infatti, ricevendo in deposito il prezzo con alcuni giorni di anticipo rispetto a quello fissato per la stipula dell’atto di compravendita, incassa la somma sul conto corrente dedicato, e in tal modo verifica l’effettiva disponibilità della somma.

Se una delle parti chiede che il saldo del prezzo sia trattenuto in deposito dal notaio, la controparte non può opporsi, essendo questo diritto previsto da una norma di legge.

Se non rileva formalità pregiudizievoli ulteriori, il notaio procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato, oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi. 

Le nuove norme dispongono che tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il notaio sia sostituto d’imposta o responsabile d’imposta, nonché le spese anticipate dal notaio in relazione alla stipula degli atti soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, devono essere versate su uno specifico conto corrente dedicato.

L’acquirente dovrà pertanto predisporre due separati assegni circolari intestati a nome del notaio, per gli importi che saranno comunicati alcuni giorni prima della stipula.

C’è senz’altro la possibilità che venga avanzata con forza la tesi della derogabilità pattizia di questa normativa in sede di contrattazione preliminare. Riguardo a questo, in attesa di chiarimenti e sentenze della Corte di Cassazione, che sicuramente verranno in futuro, ritengo che tale norma sia inderogabile, in quanto finalizzata a tutelare il contraente reso debole dal sistema della pubblicità immobiliare che sconta il rischio dell’incertezza in cui ci si trova nel periodo compreso dal momento dell’ultima ispezione dei registri immobiliari fino al momento della trascrizione.

In merito a questo, il Sole 24 Ore nell’articolo “Deposito prezzo al notaio anche per i vecchi accordi” (riferimenti in calce) ritiene che se l’acquirente potesse pattiziamente rinunciare a questa protezione, la rinuncia al deposito del prezzo diventerebbe immediatamente una “clausola di stile” della contrattazione preliminare e la nuova legge non servirebbe a nulla. Pattiziamente, il deposito prezzo si poteva fare anche prima della Legge 124, ma non si è mai fatto perché nessun venditore l’avrebbe consentito: ora invece è bene convincersi che il legislatore ha voluto uno scenario più corretto e più civile.

Infine, è bene informare che il deposito prezzo al notaio ha un costo di gestione dell’operazione che ammonta a qualche centinaia di euro e che dovrà corrispondere la parte richiedente, direttamente al notaio rogante. 

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice  – www.ortalloggi.com

 

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