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Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Molti sanno che se si acquista una casa come “prima casa” ci sono degli sconti in termini di tasse. Ma cosa vuole dire acquistare come prima casa? E quali sono le condizioni da rispettare?  Partiamo dai riferimenti normativi. 

La nota II-bis all’art. 1, Tariffa Parte I, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 prevede che dette agevolazioni spettino alle seguenti condizioni:

  1. L’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 MESI dall’acquisto la propria residenza;
  2. Nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  3. Nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
  4. Oggetto dell’acquisto deve essere una casa di abitazione con esclusione delle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) ed A9 (castelli).
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L’aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.

Ovvero, il contribuente che abbia già acquistato, anche pro quota, un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa, anche quando la medesima sia ubicata nello stesso comune nel quale si trova l’immobile da acquistare, può chiedere nuovamente le agevolazioni, purché alieni la casa acquistata in precedenza entro un anno.

In mancanza dell’alienazione nei dodici mesi dall’acquisto del secondo immobile l’acquirente decade dall’agevolazione applicata su quest’ultima transazione e, pertanto, l’imposta di registro sarà dovuta nella misura ordinaria (9%), con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30%.

Credito di imposta

Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni “prima casa”, un’altra abitazione non di lusso (sempre in presenza di condizioni che consentano di richiedere le agevolazioni prima casa) è attribuito un credito d’imposta sino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

La ratio del credito d’imposta è quella di favorire la sostituzione dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” con un altro più idoneo alle esigenze del contribuente e della sua famiglia senza aggravi fiscali e sottoponendo il contribuente ad un solo prelievo relativo alla “prima casa” non duplicabile nel tempo.

Esistono anche dei calcolatori automatici che, per quanto non possano sostituire ovviamente la consulenza con il notaio che rogherà l’atto, potrà esservi utile in una fase di calcolo embrionale. Io credo sia ben fatto quello che lo Studio Manente di Venezia lascia a disposizione dei suoi clienti, lo trovate al seguente link http://www.studiomanente.net/conti/credito.html

Vediamo alcuni esempi:

  • Tizio aliena un immobile personale acquistato a suo tempo corrispondendo un’imposta (di registro o Iva) di 6.000 €. Entro un anno dalla vendita riacquista insieme al coniuge Caia, in ragione di un mezzo ciascuno, altra abitazione prima casa per la quale è prevista un’imposta di 8.000 €. In tal caso il credito d’imposta prima casa non ammonta a 6.000 €, bensì alla somma di 4.000 € (che rappresenta la parte di imposta imputabile alla percentuale acquistata dal coniuge titolare del credito d’imposta prima casa);
  • I coniugi Tizio e Caia alienano un immobile acquistato a suo tempo da entrambi, in ragione di un mezzo ciascuno, corrispondendo un’imposta complessiva (di registro o Iva) di 6.000 €. Entro un anno dalla vendita il solo Tizio riacquista altra abitazione prima casa per la quale è prevista un’imposta di 8.000 €. In tal caso il credito d’imposta prima casa non ammonta ad 6.000 €, bensì alla somma di 3.000 € (che rappresenta la parte di imposta imputabile alla percentuale acquistata dallo stesso Tizio sulla precedente casa poi rivenduta).
  • Tizio nel 2010 ha acquistato la sua prima casa “X” con il pagamento dell’imposta di registro per 2.000 €. Nel 2012, dopo aver venduto la precedente prima casa “X”, riacquista altra prima casa “Y” per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari a 3.000 € (dei quali 2.000 € saranno corrisposti mediante compensazione con il proprio credito d’imposta ed 1.000 € invece saranno pagati “in contanti”). Nel 2014 Tizio, dopo aver venduto anche questa prima casa “Y”, procede al riacquisto di altra prima casa “Z” per il cui atto è prevista un’imposta di registro pari ad 4.000 €. In tal caso, secondo molti autori e la prassi di diversi Uffici dell’Agenzia delle Entrate, il credito d’imposta è pari a 3.000 €.

Agevolazione prima casa – acquisto di immobile in corso di costruzione o non ultimato

In breve possiamo dire che l’agevolazione spetta (al soddisfacimento di tutti i requisiti illustrati nel primo paragrafo, tranne l’ultimo) purché il contribuente dichiari di non rendere l’abitazione di lusso del proseguo dei lavori.

Il contribuente deve inoltre dare dimostrazione della ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto, pena il decadimento del beneficio.

Le fonti alle quali accedere per avere informazioni più precise in merito sono le circolari n. 19 del 01/03/2001.

Consiglio assolutamente la guida dell’Agenzia delle Entrate su questo tema, in alcuni casi non è proprio intuitiva, ma in generale è semplice e fatta molto bene, la trovate al seguente link Guida per l’acquisto della casa

Inoltre posso consigliare anche la lettura delle slide di un corso che il Notaio Gatti di Omegna ha tenuto su questo tema, trovate il documento a questo link Conferenze Notaio Gatti – Prima Casa

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice  – www.ortalloggi.com




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