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A chi appartiene il sottotetto?

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A chi appartiene il sottotetto? 

La questione riguardante il sottotetto è tutt’ora un acceso dibattito tra gli addetti ai lavori. 

I pareri sono molti e tutti contrastanti. Ho seguito una conferenza del notaio Gatti di Omegna su questo tema e lei individua due principali orientamenti:

  • Ove si tratti di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento all’ultimo piano, esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano.
  • Va, invece, annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo parzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione.

Entrambe le definizioni si riferiscono alla sentenza della Corte di Cassazione n. 7764 del 20/07/1999.

Un’altra sentenza simile, dello stesso anno, inquadra lo stesso concetto in altri termini “Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva la esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità, mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, nel qual caso deve presumersi di proprietà condominiale se esso risulti in concreto, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune”. Mi sono qui riferita alla sentenza della Corte di Cassazione n. 4266 del 28/04/1999. Concetti comunque richiamati nella sentenza della Cassazione n. 17249 del 12/08/2011 e sentenza della stessa Corte n. 19094 del 10/09/2014, nonché l’ancor più recente sentenza n. 11184 del 08/05/2017 (tutte le sentenze disponibili online, sono scaricabili in pdf in fondo a questa pagina).  

Dello stesso avviso è il Tribunale di Bologna con sentenza emessa in data 29/07/1996 che afferma “in assenza di una diversa espressa previsione del titolo, il vano sottotetto deve ritenersi pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano solo qualora assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo, mentre in ogni altro caso esso è di proprietà condominiale.”

Ovviamente il problema sulla titolarità del sottotetto si pone in caso di edifici condominiali, nei quali il criterio per determinare l’oggettiva natura di una parte dell’edificio è così costituito dal rapporto pertinenziale che unisce la singola parte considerata al complesso della proprietà del gruppo condominiale, ovvero a singole porzioni di esso.

Riassumendo quanto detto sino ad ora il sottotetto:

– se destinato a uso comune, anche solo potenzialmente (come stenditoio, soffitta comune, etc.) è condominiale.

– se ha funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidità (cosiddetta camera d’aria) appartiene a quest’ultimo.

Mi è capitato che mi chiedessero della titolarità del sottotetto nel caso di vendita di una proprietà semindipendente, ovviamente in quel caso, non essendoci condominio oppure comproprietari o aree di comunione, nulla quaestio: quando la casa cielo-terra è di un unica proprietà, anche il sottotetto è da considerarsi suo.

Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.

Alice  – www.ortalloggi.com

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